【拆迁是按房产证面积还是实际面积】房产证面积 。房屋的建筑面积是以房地产权登记记载的建筑面积为准 。没有房地产权证的，根据相关批准文件记载的建筑面积为准 。不动产物权的变更、设立、转让和消灭，经依法登记而发生效力 。拆迁房屋属于不动产的变更 ， 面积以登记为准 。若有超出登记面积的部分 ， 按照建安成本补偿 。还有些建筑能够拿出合法手续的，被视为合法建筑，这种情况下也应该按照产权补偿 。
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